核心观点


【资料图】

【业绩降幅远大于同规模企业,销售回款率达115%】2022年新城控股(601155)实现销售金额1161.1亿元,销售面积1195万平方米,分别同比下降50.4%和49.4%。销售金额增速较TOP20房企的加权平均值29.9%的水平下滑幅度较大。企业积极推进销售资金回流,2022年销售回款1329亿元,回款率达到115%,处于行业前列。分区域来看签约销售金额的48%来自长三角,占比同比下滑了5个百分点,但占比仍最高,集团销售贡献TOP5的城市中的南京、苏州、上海、常州均位于长三角。一线城市同比上涨了4个百分点至8%,二线城市占比达到42%。

【投资几近“冰冻”,总土储约满足企业2-3年需求】2022年新城控股投资谨慎全面收缩,仅新增2块地,分别位于商丘和常州,地块建筑面积28.5万平方米,总价27.7亿元,拿地销售金额比为0.02。而去年全年,企业新增土地总价达到767.1亿元,同比收缩明显。在减少拿地的情况下,新城控股2022年末土地储备4915万平方米(总可售面积-2022年末已签约面积),土地储备可供2-3年的开发运营需要。

【营收下滑超三成,盈利水平有待提升】2022年新城控股实现营业收入1154.6亿元,同比下31.4%,其中房地产业务收入1048.8亿元,同比下降33.7%。期内,销售结转承压,结转面积1792.9万平方米,竣工面积为2005.36万平方米(含合联营项目),分别同比下降27.2%和39.1%。实现毛利润231.3亿元,毛利率20.0%,分别同比下滑32.8%和下降0.4个百分点。值得注意的是,2022年新城控股计提资产减值损失59.57亿元,相较上一年的48.37亿元增加11.2亿元,投资收益亦从22.75亿元下滑至5.5亿元;公允价值变动收益也同比减少17.4亿元。使得其净利润下滑幅度进一步拉大,同比下降88.48%至15.85亿元,净利率1.4%,同比减少6.8个百分点。

【1,需持续关注流动性】截止至2022年底,新城控股共持有现金314.6亿元,相较期初下降43.0%,现金短债比1.0,现金刚好覆盖短债。若剔除受限制的其他货币资金的现金短债比为0.69,此外,企业未披露2022年受限的监管预售资金情况,加上仍有合联营公司权益有息负债合计为60.6亿元,短期内企业还需持续关注资金流动性问题。截止至2022年末,新城控股净负债率44.5%,处于行业较低水平,剔除预收账款资产负债率67.9%,两者均符合监管要求。

【商业运营总收入破百亿,2023年计划新开20座商场】2022年底合计在140个城市布局了194座吾悦广场,较2021年底增加6家,投资有所收缩,但在行业表现仍属前列,其中自营有157家座重资产,37座轻资产。2022年新城控股新开业吾悦广场15家,至此总开业吾悦广场145座,总开业面积1320万平方米。2022年物业出租及管理收入达92亿元,较2021年同期的80.4亿元上涨14.4%,若加上税费及其他零星收入,则商业运营总收入有100.06亿元。2023年计划新开20座吾悦广场,商业运营收入目标110亿元。

01销售

业绩降幅远大于同规模企业

销售回款率达115%

2022年新城控股实现销售金额1161.1亿元,销售面积1195万平方米,分别同比下降50.4%和49.4%,销售均价9915元/平方米。整体来看,销售金额增速较TOP20房企的加权平均值29.9%的水平下滑幅度较大。不过值得注意的是,企业积极推进销售资金回流,2022年销售回款1329亿元,回款率达到115%,处于行业前列。

新城控股管理层在业绩会上表示,2023年新城控股的年初的可售货值约一千亿,对全年市场的销售预判是先低后平。基于企业的推货量以及市场判断来看,预计其2023年的业绩也将保持较为平稳的水平。

长三角销售占比最高,一、二线城市销售贡献提升至五成。2022年新城控股签约销售金额的48%来自长三角,占比同比下滑了5个百分点,但占比仍最高,集团销售贡献TOP5的城市中的南京、苏州、上海、常州均位于长三角。中西部区域贡献基本持平,占比28%,值得注意的是环渤海和粤港澳大湾区的销售贡献占比有所上升。城市能级表现来看,一线城市同比上涨了4个百分点至8%,二线城市占比达到42%,同比上升2个百分点。

02投资

投资几近“冰冻”

总土储约满足企业2-3年需求

2022年新城控股投资谨慎全面收缩,仅新增2块地,分别位于商丘和常州,地块建筑面积28.5万平方米,总价27.7亿元,拿地销售金额比为0.02。而去年全年,企业新增土地总价达到767.1亿元,同比收缩明显。而根据现金流量表,新城控股的投资支付的现金仅为8.66亿元,去年该值为77.26亿元。企业整体投资几近“冰冻”,“节流”策略明显。

在减少拿地的情况下,新城控股2022年末土地储备4915万平方米(总可售面积-2022年末已签约面积),根据企业当前的销售表现来看,土地储备2-3年的开发运营需要。就土储能级分布情况来看,其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%,三四线土储中主要位于长三角区域和中西部区域。就区域分布情况,中西部43%,长三角27%,环渤海23%,大湾区7%。

03营利

营收下滑超三成

盈利水平有待提升

结转大幅下滑,营业收入下滑三成。2022年新城控股实现营业收入1154.6亿元,同比下降31.4%,其中房地产业务收入1048.8亿元,同比下降33.7%。报告期内,销售结转承压,结转面积1792.9万平方米,竣工面积为2005.36万平方米(含合联营项目),分别同比下降27.2%和39.1%。2023年竣工结转保持较低的水平,计划竣工211个子项目,预计竣工总建筑面积1958.69万平方米,其中,住宅项目1125.63万平方米,商业综合体项目833.06万平方米。

计提资产减值损失60亿、公允值收益减少,净利润下滑近9成。2022年新城控股实现毛利润231.3亿元,整体毛利率20.0%,分别同比下滑32.8%和下降0.4个百分点。值得注意的是,2022年新城控股计提资产减值损失59.57亿元,相较上一年的48.37亿元增加11.2亿元,投资收益亦从22.75亿元下滑至5.5亿元,同比减少17.3亿元;公允价值变动收益也同比减少17.4亿元。使得其净利润下滑幅度进一步拉大,同比下降88.48%至15.85亿元,净利率1.4%,同比减少6.8个百分点。实现归母净利润13.9亿元,同比下降88.9%,归母净利率1.2%,同比下降6.3个百分点。

04偿债

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需持续关注流动性

现金短债比1.0,刚好覆盖短债,长短债比1.3。截止至2022年底,新城控股共持有现金314.6亿元,相较期初下降43.0%,现金短债比1.0,现金刚好覆盖短债。2022年为促进现金流的安全性,新城也积极推进多种融资动作,5月,发行了首单房企信用风险缓释凭证(CRMW)10亿元;9月和12月,中债信用增成功发行第二期及第三期中期票据,发行金额共计30亿元人民币,票面平均利率为3.96%。此外,在境外新发优先绿色美元票据,募集资金1亿美元。这几笔受监管支持的债券的发行,也加强了投资者信心。融资利率较2021年下降5个BP至6.52%。

值得注意的是,剔除受限制的其他货币资金的现金短债比为0.69,短期流动性承压。此外,2022年未披露受限的监管预售资金情况,实际现金受限情况应比目前披露的更多,加上仍有合联营公司权益有息负债合计为60.6亿元,若加上这两项,则非受限现金短债比为将缩小至更低,短期内企业还是面临较大的资金流动性问题。

净负债率维持稳健,剔除预收账款资产负债率达标。截止至2022年末,新城控股净负债率44.5%,处于行业较低水平,剔除预收账款资产负债率67.9%,符合监管要求。

05商业

商业运营总收入破百亿

2023年计划新开20座商场

2022年底合计在140个城市布局了194座吾悦广场,较2021年底增加6家,投资有所收缩,但在行业表现仍属前列,其中自营有157家座重资产,37座轻资产。2022年新城控股新开业吾悦广场15家,至此总开业吾悦广场145座,总开业面积1320万平方米。2023年计划新开20座吾悦广场,商业运营收入目标110亿元,布局未来,为持续发展聚焦心新势能。

疫情的反复对出租率有所影响,截止至2022年底吾悦广场平均出租率略有下滑至95.13%,自2017年以来,吾悦广场的平均出租率皆维持在97%以上,居于行业内第一梯队。收入方面, 2022年物业出租及管理收入达92亿元,较2021年同期的80.4亿元上涨14.4%,若加上税费及其他零星收入,则商业运营总收入有100.06亿元。商业部分逐步成为新城控股重要的稳定器来源,商业收入占到2022年的8.08%,同比提升了3.28个百分点,该分部的毛利率维持了73%高水平,也进一步缓解了企业整体毛利率的下降趋势。

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