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记者从深圳市不动产登记中心获悉，自2021年4月至2023年6月30日，深圳市共办理二手房“带押过户”已突破520单，有效发挥了二手房“带押过户”的制度价值，降低当事人的经济成本，降低了当事人的“过桥贷”或担保费。据悉，深圳市完成的首单跨行“带押过户”即为当事人节省了17万元中间成本。
多部门联动、快速审查
深圳“带押过户”工作机制逐步成熟
据介绍，早在2021年4月，深圳市不动产登记中心(下称登记机构)制定《关于抵押权登记和不动产转移登记等登记事项的补充规范(试行)》。2023年1月，深圳市住房和建设局、市规划和自然资源局、市司法局、市地方金融监督管理局、中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局6部门联合印发了《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》。5月9日，登记机构发布了《不动产“带押过户”登记申办指引》，明确了3种“带押过户”服务模式、申请主体、申请材料、申请流程、办理期限等相关事项。
目前，深圳市在二手房“带押过户”工作开展过程中，以“各司其职、群策群力、协同运行”为要求，所涉主管、监管部门加强组织领导，并与银行、公证、居间等机构共同组成工作联盟，明晰部门职责边界和工作内容，协力推动工作。例如，不动产登记、公证等机构加强协调对接，进一步确定具体业务流程标准；金融管理机构开展工作指导，加强抵押权人提供材料的配合度；市司法局指导公证机构出具满足二手房“带押过户”业务的材料等。
对于二手房“带押过户”中的抵押权变更登记，以“增加登记类型但不增加申请材料”为原则，在申请材料上无须当事人另行提交其他材料，只是由抵押权人在申请表上直接勾选“不动产抵押”“组合登记”项目，作出知悉并接受变动的意思表示即可。抵押权人需要更换不动产登记证明的，抵押权人在申请时可一并提交原不动产登记证明进行换发。所涉组合登记中的其余登记类型事项，当事人也是根据要求正常提交法定材料即可，避免因新制度的出台给当事人增加负担。
抵押权变更登记中抵押人变更发生的情形，实则是基于不动产转移登记引起的抵押人身份自然承继，针对这一事实原因，深圳市对业务流程进行精细化再梳理，以“明确增加登记类型但不增加审核内容”为导向，通过系统自行实现在转移登记登簿时同步完成抵押权变更登记登簿，而无须人工干预对抵押权变更登记进行审核。最终实现效果为只要转移登记登簿，在转移登记完成的瞬间时点上抵押权变更登记也即完成。
总结三种典型登记模式
已完成登记实操案例为补充
在二手房“带押过户”市场选择模式相对固定的基础上，深圳市以“已完成登记实操案例为补充，具象化构建典型模式”为思路，及时总结出二手房“带押过户”的三种典型登记模式:抵押权变更模式、顺位抵押权“三合一登记”模式和“双预告登记”模式，并予以推广。
据深圳市不动产登记中心高级经济师、质量督查部部长章世容对三种模式的总结分析:
首先，抵押权变更模式。该模式是三种“带押过户”模式中最简单和最常见的模式(涉及三个登记)，具体操作流程如下:一是买卖双方签订买卖合同(选定公证机构办理购房款资金监管手续)。二是买卖双方、卖方贷款银行(抵押权人)共同申请“带押过户”(转移登记+抵押权变更登记)。三是银行通过“不动产登记+金融服务”系统办理完成原抵押权注销登记。
其次，顺位抵押权“三合一”登记模式。该模式相对简单(一般涉及4个登记)，具体操作流程如下:一是买卖双方签订买卖合同(选定银行办理购房款资金监管手续，同时就剩下购房款申请购房按揭贷款)。二是按揭银行出具贷款承诺函，买方与按揭银行签订借款合同。三是买卖双方、按揭银行共同申请带押过户手续，并完成第一顺位抵押权抵押；登记机构完成转移登记、抵押权变更登记、抵押权设立登记3个登记。四是银行将监管资金及贷款划转至卖方及第一顺位抵押银行(如为同行贷款的则“新贷还旧贷”)。五是第一顺位抵押银行通过“不动产登记+金融服务”系统完成第一顺位抵押权注销登记，第二顺位抵押相应变成第一顺位抵押。
第三，“双预告登记”模式。该模式相对复杂(共涉及8个登记类型)，具体操作流程如下:一是买卖双方签订买卖合同，买方银行向买方出具贷款承诺函，买方与买家银行签署约定书；二是买卖双方向买方银行出具承诺函、卖方银行同意在“带押”状态下进行转移预告登记；三是买卖双方与公证机构建立不可委托公证关系，通过提存公证完成首期款提存；四是买卖双方申请双预告登记，登记机构同日完成不动产转移预告登记、不动产抵押预告登记2个登记；五是买卖双方和抵押权人完成双预告登记转本登记，登记机构完成涉及不动产转移登记、抵押权变更登记、注销转移预告登记、抵押权首次登记、注销抵押权预告登记共5个登记；六是公证机构完成提存支付，即划扣卖家欠款给银行和将尾款扣划至卖方；七是银行通过“不动产登记+金融服务”系统办理完成原抵押权注销登记。
上述三种模式中，抵押权变更模式主要适用于抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等情形。顺位抵押权“三合一”登记模式和“双预告登记”模式则适用于受让方贷款购买商品房或不动产的情形，“双预告登记”模式还同时适用于跨行贷款情形。
名词解释
带押过户
带着抵押贷款和房屋一起，过户给下一个购房者。交易双方可在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，实质上，卖方将存在抵押贷款的房地产转让给买方，买方同时完成抵押贷款的抵押登记。
当前，全国已经有15个省份100多个市开展了“带押过户”试点，共办理业务1.3万余笔。其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
采写:南都记者 陈荣梅 黄璐
